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2014年北京自住房市场分析由热转冷制度设计急需优化中商产业

发布时间:2019-09-30 07:58:10 阅读: 来源:水泥罐除尘器滤芯厂家

2014年北京自住房市场分析:由热转冷 制度设计急需优化-中商产业

从第一个自住型商品房项目正式开始网络申请至今不过一年多,自住型商品房便从动辄十几、二十万户争抢申请的“香饽饽”沦为令开发商进退维谷的“鸡肋”。

“没有办法,从开始的制度设计上就没有退出机制,开发商之间已经开过几轮碰头会,跟北京市建委(北京市住房和城乡建设委员以下简称‘北京市住建委’)方面也反映过很多次。”世联行北京执行董事总经理刘春岩在接受中国房地产报记者采访时坦言,自住型商品房的核心盈利建立在快速销售高周转模式上,对于自住型商品房现在的境遇,很多开发商都有苦难言。

购买门槛降低

12月13日,中国铁建位于北京市房山区的一处自住型商品住房项目,在申购家庭集中二次选房仍有剩余房源的情况下,正式对北京市所有具备自住型商品购买资格人群开放销售,不再组织公开摇号,也不再区分优先与非优先家庭。

至此,自住型商品房产品开始降低门槛向大众性产品过渡。

目前为止,在首次选房后仍剩余房源的自住型商品房项目共5个,涉及房源共1800多套。此外,多个自住型商品房项目都在其官网公布了二次选房时间。

开发商们在做最后的努力。但相关知情人士向中国房地产报记者透露,目前北京市住建委只允许有剩余房源的自住型商品房项目面向所有北京市有购买自住型商品房资格的人群开放,降低了网络申请和区分优先与非优先家庭的门槛限制,房产属性没有改变,购买此类住房后五年内不得上市、五年后上市收益的30%上缴财政。但若降低购房门槛后仍有剩余房源,开发商只能自己承担损失。

来自世联行北京市场研究部的最新统计显示,截至2014年11月末,北京自住型商品房项目共53个,其中,已入市项目11个,处在资审中17个,正在网申阶段3个,待网审及未出街项目22个。覆盖12个行政区域,包含2个商品房转自住型商品房项目。

从首个自住型商品房项目完成网签开始计算,2014年7月26日到11月23日期间自住型商品房共成交11865套,累计成交套数和金额占到期间北京市所有普通住宅销售(不含别墅)的39%和28%。而在已经入市的11个项目,5个项目剩余部分尾房,近半数项目不能实现一次性完全去化。

“自住型商品房项目的销售价格、土地价格、成本投入都是固定的,销售额同样也是固定的。只有压缩销售周期、快速回款、快速周转,减少营销环节和资金周转成本才能够达到企业的盈利目标。”作为北京市首批自住型商品房开发企业,金隅嘉业房地产开发有限公司市场营销部经理陈玉谦此前在接受中国房地产报记者采访时表示,自住型商品房的核心盈利建立在快速销售高周转模式上,希望将其两个自住型商品房项目控制到六七个月的销售周期。但据本报记者了解,即便作为首批入市、申购情况最为踊跃的项目之一,金隅嘉业一处位于北京市五环外东坝区域的自住型商品房项目,在10月底才刚刚结束第二轮选房。

由热转冷背后

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“顺义满庭芳自住型商品房项目定价19000元每平方米。这个项目开始选房那几天,很多购房者到我们门店来咨询这个项目与周边二手房的价格比较,结果比较之后反倒有一成多的咨询者购买了二手房。”链家地产蓝星吉祥店门店经理张孝宾告诉中国房地产报记者,这些原本中签自住型商品房的客户在周边的链家地产门店成交了20多套二手房,相当于门店此前一个月的成交量。

在张孝宾看来,同区位比较,这个位于北京顺义新国展区域的自住型商品房项目比周边高端楼盘价格要低,跟普通项目的二手房比价格反而“倒挂”,比个别楼盘的价格甚至还要高一两千元每平方米。

按照北京市住建委此前公布的设计初衷,自住型商品房将遵循低于周边商品房价格30%的定价机制。但事实上,该政策出台一年多后,北京市的商品房一二手房价格均有“随行就市”的降价调整,自住型商品房的价格优势也在减弱。据链家地产市场研究部统计,仅2014年上半年北京市二手住宅价格平均降幅已达7.3%。

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